De één zijn dood is de ander zijn... ontruiming?
Indien twee personen samen in een huurhuis wonen en één van deze personen komt te overlijden, hoe zit dat dan voor de achterblijver? Mag hij in de woning blijven wonen? Een medehuurder zet de huurovereenkomst voort
Om de juridische positie van de achterblijver te kunnen bepalen, is van belang of er sprake is van medehuur. Het medehuurderschap kan contractueel van aard zijn (zowel de overleden huurder als de achterblijver staat als huurder op de huurovereenkomst vermeld) of in bepaalde gevallen op grond van de wet door de samenwoner zijn verworven (bijvoorbeeld door een huwelijk/geregistreerd partnerschap met de contractuele huurder in combinatie met een hoofdverblijf in de betreffende woning).
Indien er sprake is van medehuur, dan zet de medehuurder de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder van rechtswege voort. Hij heeft dan echter wel de mogelijkheid de huur binnen 6 maanden na het overlijden bij exploot of aangetekende brief op te zeggen tegen de 1e van de kalendermaand. De opzegtermijn is 1 maand. Deze bepaling is met name van belang voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Deze kan bij het overlijden van de huurder dus tussentijds door de medehuurder beëindigd worden, hetgeen anders niet het geval is.
Voor samenwoners gelden andere vereisten
Is de achterblijver geen medehuurder, maar woonde hij wel met de (thans) overleden huurder samen? Dan geldt dat hij de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder in ieder geval gedurende 6 maanden na het overlijden mag voortzetten, mits de achterblijver in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft gehad en hij met de huurder aantoonbaar een zogenaamde duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Voldoet hij niet aan deze voorwaarden, dan verblijft hij al direct na het overlijden van de huurder zonder recht of titel in de woning, hetgeen voor de verhuurder een ontruimingsgrond oplevert.
Indien de achterblijver vervolgens ook na de termijn van 6 maanden de huurovereenkomst wenst te blijven voortzetten, is het uiteraard raadzaam dat hij op de eerste plaats tracht daarover samen met de verhuurder overeenstemming te bereiken. Werkt de verhuurder niet mee aan de voortzetting van de huurovereenkomst, dan dient de achterblijver zich binnen het verstrijken van de termijn van 6 maanden tot de kantonrechter te wenden en een vordering in te stellen tot voortzetting van de huurovereenkomst. Deze termijn is in beginsel fataal. De verhuurder is niet verplicht de achterblijver op deze termijn te wijzen.
De kantonrechter zal het verzoek in de volgende gevallen afwijzen:
· De achterblijver kan niet aantonen dat hij in de woning zijn hoofdverblijf heeft.
· De achterblijver kan niet aantonen dat hij met de (thans) overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had.
· De achterblijver is financieel niet in staat om de huurpenningen te betalen.
· De achterblijver kan niet bewijzen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen.
Zolang niet onherroepelijk op de vordering is beslist, loopt de huurovereenkomst door. Dus ook tijdens een eventueel ingesteld hoger beroep.
Verblijf zonder recht of titel levert een ontruimingsgrond op
Wijst de kantonrechter de vordering van de achterblijver af, maar blijft de achterblijver toch in de woning zitten, dan gebruikt hij de woning (alsnog) zonder enige recht of titel. De verhuurder kan echter pas tot ontruiming laten overgaan als hij daartoe een ontruimingsvonnis heeft. Hij doet er dan ook verstandig aan om reeds in de door de achterblijver gestarte procedure een eigen (zogenoemde reconventionele) vordering tot ontruiming in te dienen. Mocht de kantonrechter de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst afwijzen, dan kan de kantonrechter in dezelfde procedure de door de verhuurder gevorderde ontruiming toewijzen.
